PORT BOSKAMP: EEN NIEUWE STAD AAN DE COPPENAME- EN SARAMACCA RIVIER
| united news | Door: Redactie
Een ambitieuze visie op wonen, werken, toerisme en investeren — en mogelijk een nieuwe weg terug naar Suriname
Gerald staarde naar zijn computerscherm. Een brede glimlach verscheen op zijn gezicht.
Zijn vrouw Patricia kwam net binnen met de boodschappen. In hun kleine appartement met één slaapkamer, in een buitenwijk van Rotterdam, probeerde het gezin met twee kinderen alle ruimte zo goed mogelijk te benutten.
“Wat is er met jou?” vroeg Patricia terwijl ze de boodschappentassen neerzette.
“Schat, dit moet je zien.”
“Wat dan?”
“Dit artikel over Port Boskamp.”
Patricia keek hem vragend aan.
“Port Boskamp?”
“Ja. Een nieuw te ontwikkelen stad in Suriname, aan de Coppename- en Saramacca rivier.”
Ze zweeg even.
“We hebben toch altijd gezegd dat we ooit terug willen gaan als het juiste moment daar is?”
“Precies,” zei Gerald. “En misschien is dit wel de kans waarop we hebben gewacht.”
Hij draaide zijn laptop naar haar toe.
“Volgens het plan wordt het een moderne stad met brede boulevards, scholen, winkels, een
Patricia keek nog eens naar het scherm.
“Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn.”
“Maar luister hiernaar,” zei Gerald enthousiast. “Langs de Coppenamerivier zijn appartementen en resort-hotels gepland. Een driekamerappartement van ongeveer 142 vierkante meter zou rond de US$305.000 kosten. Met een aanbetaling van US$50.000. En je kunt twee van de slaapkamers in een hotelpool onderbrengen. De inkomsten daaruit zouden moeten helpen om de resterende hypotheek en andere kosten te betalen.”
Hij keek haar aan.
“Ik denk echt dat we dit serieus moeten bekijken. Wat denk jij?”
Patricia glimlachte.
“Het klinkt geweldig. Maar laten we eerst controleren of het allemaal echt is.”
En precies daar begint het interessante verhaal van Port Boskamp.
Meer dan een woonwijk
Port Boskamp wordt gepresenteerd als een grootschalige, planmatig ontwikkelde stad aan
Wonen. Werken. Winkelen. Recreëren. Toerisme. Industrie. En vervoer.
Daarmee wordt Port Boskamp niet alleen gepresenteerd als een vastgoedproject, maar als een poging om een compleet nieuw stedelijk centrum te creëren.
Wonen aan de Coppenamerivier
Een van de meest in het oog springende onderdelen is de ontwikkeling van appartementen en hotels langs een circa vier kilometer lange strook aan de Coppenamerivier.
Voor de financiële analyse bekijken we twee voorbeeldwoningen:
tweekamerappartement: US$245.000
driekamerappartement: US$305.000
Voor beide voorbeelden wordt uitgegaan van een aanbetaling van US$50.000, die in een escrowrekening wordt gestort. Op basis daarvan resteert
Voor de financiële berekening wordt uitgegaan van een rente van 7 procent per jaar en een looptijd van 12 jaar. De daadwerkelijke financieringsvoorwaarden moeten uiteraard nog worden bevestigd.
Het Hotel Pool Model
Het meest bijzondere onderdeel van de voorgestelde appartementen is wellicht de mogelijkheid om één of twee slaapkamers in een hotelpool onder te brengen. Het principe is relatief eenvoudig. Een eigenaar van een appartement kan ervoor kiezen om een of meerdere slaapkamers beschikbaar te stellen voor hotelverhuur. De exploitant verhuurt deze kamers vervolgens aan gasten. Volgens de aannames in dit model wordt de omzet verdeeld:
65 procent voor de eigenaar | 35 procent voor de exploitant
De 35 procent voor de exploitant wordt in het model beschouwd als het aandeel dat tevens de exploitatie- en onderhoudskosten omvat. De 65 procent die aan de eigenaar toekomt, wordt vervolgens gebruikt om de hypotheek en andere eigenaarskosten te helpen dragen.
Bij het tweekamerappartement wordt één
Het model gaat uit van een 11-maandenstructuur. De woning kan gedurende ongeveer elf maanden per jaar deelnemen aan de hotelpool, terwijl de eigenaar ongeveer één maand voor persoonlijk gebruik kan reserveren.
Voor mensen die in Nederland, Canada, de Verenigde Staten of elders wonen, kan dat een interessante combinatie zijn. De woning kan het grootste deel van het jaar inkomsten genereren, terwijl de eigenaar nog steeds een periode heeft voor familiebezoek, vakantie of een langer verblijf. Voor de financiële berekening betekent dit dat we niet met 365 verhuurbare dagen mogen rekenen. We gebruiken:
365 dagen × 11/12 = ongeveer 335 beschikbare nachten per kamer.
De financiële uitgangspunten
Het basisscenario ziet er als volgt uit:
De bezettingsgraad van 68 procent en de gemiddelde kamerprijs van US$120 zijn modelaannames. Ze moeten niet worden gelezen
Wat levert één hotelkamer op?
Met ongeveer 335 beschikbare nachten en een bezettingsgraad van 68% komt het model uit op ongeveer: 228 bezette nachten per kamer per jaar. Bij US$120 per nacht betekent dat: ongeveer US$27.360 bruto omzet per kamer per jaar.
Na aftrek van het exploitantenaandeel van 35% resteert voor de eigenaar circa US$17.784 per kamer per jaar. Bij twee kamers in de hotelpool bedraagt het geschatte eigenaarsaandeel circa US$35.568 per jaar.
Het tweekamerappartement
De uitgangspunten:
Aankoopprijs: US$245.000
Aanbetaling: US$50.000
Hypotheek: US$195.000
Hotelpool: 1 slaapkamer
De geschatte hypotheekbetaling bij 7 procent over twaalf jaar bedraagt ongeveer: US$2.003 per maand of ongeveer:US$24.030 per jaar.
Daarmee ontstaat in het basisscenario een geschat jaarlijks tekort na hypotheeklasten van US$6.246, oftewel circa US$521 per maand.
Dit betekent dat de hotelopbrengst in dit scenario niet voldoende is om de volledige hypotheekbetaling te dekken. De eigenaar zou dus aanvullende middelen nodig hebben of de bezettingsgraad moet hoger komen te liggen.
Het driekamerappartement
Hier wordt het
Aankoopprijs: US$305.000
Aanbetaling: US$50.000
Hypotheek: US$255.000
Hotelpool: 2 slaapkamers
Bij dezelfde uitgangspunten genereren de twee hotelkamers samen circa US$54.720 bruto–omzet per jaar. Het aandeel van 65% voor de eigenaar bedraagt dan circa US$35.568 per jaar.
De hypotheek van US$255.000 tegen 7 procent over twaalf jaar komt uit op ongeveer:
US$2.619 per maand of ongeveer: US$31.400 per jaar.
Het verschil is ongeveer: +US$4.100 per jaar na de hypotheek.
Onder deze specifieke aannames komt het driekamerappartement dus uit op een positieve jaarlijkse cashflow vóór eventuele kosten die buiten de 35 procent van de exploitant vallen. Dat is een belangrijk verschil met het tweekamermodel.
De aankoopprijs van het driekamerappartement ligt US$60.000 boven die van het tweekamerappartement, terwijl het aantal slaapkamers dat aan de hotelpool kan deelnemen verdubbelt van één naar twee. Daardoor neemt in dit vereenvoudigde model ook het aantal inkomsten genererende kamers toe. Dat verklaart waarom het driekamerappartement in het basisscenario een aanzienlijk betere dekking van de hypotheek laat
Investeringsscenario: tien driekamerappartementen
Ter illustratie kan ook worden gekeken naar een portefeuille van tien driekamerappartementen. Dit schaalmodel is uitsluitend bedoeld om de mogelijke werking van de aannames inzichtelijk te maken.
Bij Aankoopprijs: US$3.050.000
Totale aanbetaling: US$500.000
Totale hypotheek: US$2.550.000
Hotelpool: 20 slaapkamers
De 20 hotelkamers genereren bij dezelfde uitgangspunten circa US$547.200 bruto–omzet per jaar. Het aandeel van 65% voor de eigenaar bedraagt circa US$355.680 per jaar.
De totale hypotheek van US$2.550.000 tegen 7% rente over twaalf jaar komt volgens dezelfde rekenmethode uit op circa:
US$26.190 per maand, oftewel circa US$314.280 per jaar.
Onder deze aannames resteert een geschatte positieve cashflow van circa US$41.400 per jaar na hypotheeklasten, vóór eventuele kosten die niet onder het exploitantenaandeel vallen. De werkelijke uitkomst is afhankelijk van onder meer de hotelbezetting, kamerprijs, exploitatieovereenkomst, financieringsvoorwaarden, belastingen en overige eigenaarslasten.
Break-even: waar ligt het kantelpunt?
De volgende stap in het financiële model is daarom de break-evenanalyse.
Voor
En: Welke kamerprijs is nodig bij 68 procent bezetting om de hypotheek te betalen?
Dat zijn belangrijke vragen omdat ze laten zien hoeveel ruimte er tussen de aangenomen hotelprestaties en het financieringsniveau zit. Het driekamermodel bevindt zich onder de huidige aannames boven het jaarlijkse hypotheek-break-evenpunt. Het tweekamermodel bevindt zich eronder. Dat verschil kan veranderen wanneer de bezettingsgraad of kamerprijs verandert.
De hypotheek bouwt ondertussen eigen vermogen op
Een ander belangrijk element van de analyse is de hypotheekaflossing. Een hypotheekbetaling bestaat uit rente en aflossing. De rente is een financieringskostenpost. De aflossing verlaagt daarentegen de hypotheekschuld. Daarom zal het volledige 12-jaarsmodel ieder jaar laten zien:
Aan het einde van een volledig aflossingsschema van 12 jaar zou de hypotheek, bij ongewijzigde voorwaarden en volledige betaling, zijn afgelost.
De eigenaar zou dan over het pand beschikken zonder deze hypotheekschuld.
Wat gebeurt er
Voor de basisanalyse nemen we geen waardestijging aan.
Dat is bewust. Het is verleidelijk om een nieuw geplande stad met nieuwe infrastructuur automatisch te koppelen aan een sterke stijging van vastgoedprijzen. Maar dat is geen zekerheid.
Daarom gebruiken we: Basisscenario: 0% waardestijging en daarnaast afzonderlijke scenario’s van bijvoorbeeld: 2%, 3% en 5% jaarlijkse waardestijging. Deze scenario’s zijn uitsluitend rekenvoorbeelden.
Een woning van US$305.000 die bijvoorbeeld 3 procent per jaar in waarde zou stijgen, zou theoretisch na tien jaar ongeveer US$410.000 waard zijn. Dat betekent niet dat de woning daadwerkelijk die waarde zal hebben. De werkelijke marktwaarde kan hoger, lager of onveranderd zijn.
Een stad achter de appartementen
De appartementen zijn slechts één onderdeel van het grotere Port Boskamp-concept.
Hospitality Boulevard: hotels, verblijf en levendigheid
Een van de belangrijkste aanjagers van deze visie is de Hospitality Boulevard: een representatieve bestemming aan het water waar verblijf, gastronomie, recreatie en dienstverlening elkaar versterken. Langs deze boulevard kunnen meerdere
Als beeldbepalend onderdeel wordt een modern hotel met circa 80 kamers voorzien, uitgerust met alle hedendaagse comfort en faciliteiten die gasten van een hoogwaardige bestemming mogen verwachten. Denk aan ruime kamers en suites, restaurants en lounges, vergader- en congresruimten, wellness- en fitnessvoorzieningen, een zwembad, zakelijke ondersteuning, conciërgeservice, snel internet en professioneel gastenvervoer. Een dergelijke volwaardige hotelvoorziening kan Port Boskamp op de kaart zetten voor vakanties, zakelijke bijeenkomsten, evenementen en langer verblijf. De permanente stroom van gasten stimuleert bovendien restaurants, cafés, winkels, excursies, vervoer en lokale leveranciers, en kan duurzame werkgelegenheid creëren in hospitality, beveiliging, onderhoud, schoonmaak, logistiek, toerisme en voedselvoorziening.
Langdurige zorg en medisch toerisme
Een professioneel zorgcluster
Op termijn kan deze infrastructuur ook een basis vormen voor medisch toerisme: bezoekers die een behandeling, diagnostiek, revalidatie of herstelverblijf combineren met aantrekkelijke accommodatie en een rustige omgeving aan het water. In samenwerking met erkende medische instellingen, verzekeraars en reisorganisaties kan een zorgvuldig opgebouwd aanbod nieuwe bezoekersstromen aantrekken en de bezettingsgraad van hotels en appartementen ondersteunen. Succes vereist vanzelfsprekend aantoonbare kwaliteit, gekwalificeerd personeel, passende vergunningen, patiëntveiligheid en transparante tarieven. Juist die professionele randvoorwaarden kunnen vertrouwen scheppen en Port Boskamp onderscheiden als
Marina’s als toegangspoort tot rivier en oceaan
Meerdere goed uitgeruste Marina’s kunnen Port Boskamp verbinden met zowel de Coppename- en Saramacca rivier als de Atlantische kust. Ligplaatsen, brandstofvoorziening, onderhoud, bootverhuur, watersportfaciliteiten en veilige aanlegplaatsen maken de locatie aantrekkelijk voor particuliere booteigenaren, charterbedrijven en riviercruises. De Marina’s kunnen bovendien ruimte bieden aan opleidingen, reddingsdiensten, visserijondersteuning en ondernemingen die zich richten op scheepsreparatie en nautische dienstverlening.
De voordelen reiken verder dan de watersport alleen. Een netwerk van marina’s kan bezoekers langer op de locatie laten verblijven, extra bestedingen naar restaurants en winkels brengen en nieuwe bedrijvigheid creëren rond excursies, bevoorrading, techniek en gastvrijheid. Voor bewoners kunnen aantrekkelijke wandelpromenades, uitzichtpunten en openbare kades de dagelijkse leefomgeving verbeteren, terwijl een zorgvuldig ontwerp aandacht kan geven aan veiligheid, waterkwaliteit en bescherming van de rivieroevers.
Waterpark en Suriname Cultureel Centrum
Een modern waterpark kan uitgroeien tot een familietrekker voor bewoners,
Winkelen, diensten en sport
Een modern overdekt winkelcentrum kan het commerciële hart van Port Boskamp vormen, met winkels, supermarkten, horeca, banken, medische diensten, kinderopvang en ruimte voor lokale producten. Door deze functies op één bereikbare locatie te bundelen, wordt het dagelijks leven voor bewoners gemakkelijker en krijgen bezoekers meer redenen om langer op het terrein te blijven. Terrassen, pleinen en avondactiviteiten kunnen de verbinding leggen tussen het winkelcentrum, de Hospitality Boulevard en de waterkant.
Verspreid over de ontwikkeling kunnen meerdere sportvelden en recreatiezones worden aangelegd voor voetbal, atletiek, tennis, basketbal en andere
Riviercruises en sportvisserij
Riviercruises kunnen bezoekers kennis laten maken met het landschap, de dorpen, natuurgebieden en economische geschiedenis langs de waterwegen. Daarnaast kan begeleide sportvisserij op de rivier en op zee een gespecialiseerde toeristische markt aantrekken, met kansen voor gidsen, charterboten, materiaalverhuur, horeca en verblijfsarrangementen. Wanneer hotels, Marina’s, cultuur, winkels, restaurants, sport en waterrecreatie als één samenhangend aanbod worden ontwikkeld, kan Port Boskamp zowel de leefomstandigheden van bewoners verbeteren als een bestemming worden die bezoekers meerdere dagen willen beleven.
De voorgestelde ontwikkeling omvat onder meer:
Daarnaast wordt gesproken over olie- en gas gerelateerde activiteiten en exportfaciliteiten langs de Saramacca rivier.
Als deze onderdelen gefaseerd, professioneel en volgens duidelijke kwaliteitsnormen worden gerealiseerd, kan Port Boskamp uitgroeien
Een nieuwe mogelijkheid voor de diaspora?
Voor Gerald en Patricia is de aantrekkingskracht misschien uiteindelijk niet alleen financieel.
Het gaat ook om thuiskomen. Voor veel Surinamers in Nederland, Canada, de Verenigde Staten en andere landen blijft de vraag bestaan of en wanneer zij naar Suriname zullen terugkeren. Maar terugkeer vraagt om meer dan een woning: goede scholen, werkgelegenheid, gezondheidszorg, winkels, restaurants, recreatie, betrouwbaar vervoer en een hechte gemeenschap zijn minstens zo belangrijk. De visie achter Port Boskamp brengt deze elementen vanaf het begin samen in één stedelijke ontwikkeling. Juist daardoor kan het concept aantrekkelijk zijn voor de diaspora. Een appartement kan daarbij mogelijk meerdere functies
Terug naar Gerald en Patricia
Gerald sloot zijn laptop.
“En?”
Patricia keek hem aan.
“Het klinkt interessant.”
“Dus?”
“Dus laten we het onderzoeken.”
Gerald glimlachte.
Misschien is dat precies hoe Port Boskamp moet worden bekeken.
Niet met blind enthousiasme.
Maar ook niet met onmiddellijk wantrouwen.
Met vragen. Met cijfers. Met documenten. En met onafhankelijk onderzoek.
Want als de visie achter Port Boskamp werkelijkheid wordt, kan het project veel meer worden dan een verzameling appartementen en hotels.
Het zou een nieuwe stedelijke ontwikkeling kunnen worden aan de Surinaamse rivieren — een plek waar wonen, werken, toerisme, handel en industrie samenkomen.
En voor mensen die al jarenlang buiten Suriname wonen en ooit hebben gedacht:
Misschien gaan we ooit terug.
Kan er een nieuwe vraag ontstaan:
Zou Port Boskamp een plek kunnen worden waar thuiskomen en investeren in de toekomst samenkomen?
Voor meer informatie over het project, de plannen en de mogelijkheden kunnen geïnteresseerden terecht op portboskamp.com.
Maar zoals Patricia zou zeggen:
Eerst controleren. Dan pas
Port Boskamp vertegenwoordigt een zeldzame kans om aan de Surinaamse rivieren een toekomstbestendige stad te bouwen waarin wonen, ondernemen, gastvrijheid, gezondheidszorg, cultuur en recreatie elkaar versterken. Van de Hospitality Boulevard met het moderne hotel met circa 80 kamers tot de Marina’s, langdurige zorg, medische dienstverlening, winkels, sportvoorzieningen en toeristische attracties: ieder onderdeel draagt bij aan één overtuigend geheel. Wanneer deze visie gefaseerd, transparant en volgens hoge kwaliteitsnormen wordt uitgevoerd, kan Port Boskamp blijvende waarde creëren voor Suriname, de regio en de internationale diaspora.
Dit is het moment om de mogelijkheden serieus te verkennen. Potentiële bewoners, ondernemers, zorginstellingen, hotel- en horecapartners, investeerders en leden van de diaspora worden uitgenodigd om de beschikbare plannen en voorwaarden te bestuderen, gerichte vragen te stellen en onafhankelijk advies in te winnen. Bezoek portboskamp.com, vraag nadere projectinformatie aan en ontdek welke rol u kunt spelen in de volgende ontwikkelingsfase. Wie vroegtijdig betrokken raakt, goed onderzoek doet
ADVERTORIAL | PORTBOSKAMP
| united news | Door: Redactie
